لو كنت فاكر ان انت لو اشتريت شقة ١٨٠متر ، هتستلم شقتك ١٨٠ متر ، اسمحلى اقولك انك غلطان .انت للاسف هتستلم مساحة اقل بكتير من المساحة المكتوبة فى العقد
انا محمد بحيرى من اوسكار مصر ، و انهاردة هاوضحلك يعنى ايه نسبة تحميل و ازاى ممكن تاثر على قرارك فى شراء شقتك .
فى البداية لازم تعرف يعنى ايه نسبة تحميل و ازاى بتتحسب و ازاى بدأت اصلا ؟ و ازاى بعض الشركات ممكن تستغلها بطريقة مش مظبوطة علشان توهمك انها اقل سعر متر.
نسبة التحميل هى الفرق بين المساحة المكتوبة فى العقد عن المساحة الفعلية اللى انت هتستلم بيها شقتك ، و النسبة ده ممكن توصل فى بعض الشركات الى ٥٠٪ او اكتر بمعنى انت ممكن تشترًى شقه ١٨٠ متر و مساحتها الفعلية ١٢٠ متر بس !! طيب انت ممكن تقولى ، ان ده حرام و انا دافع ثمن الشقة كله ، ليه استلم مساحة اقل من المكتوبه فى العقد ؟
هقولك انت عندك حق تماما ، انت بالفعل دفعت تمن شقتك ، بس انت لازم تبص للمساحة من وجهة نظر محايدة ، انت عندك مساحات مشتركة كل السكان بيستفيدوا منها ، زى مثلا المناور و المدخل و السلم ،و متنساش ان الشركة مش هتبني على كامل مساحة الارض .
لو عايز تعرف القصة بدات ازاى ؟ هقولك !!
قبل ما المدن الجديدة اللى انت شايفها دلوقتي تتأسس ، كان الموضوع بسيط جدا ، المالك او المقاول اللى بينفذ اى مشروع كان بيبنى على كل او معظم مساحة الارض و بالتالى كانت المساحة الفعلية كانت قريبة جدا من المساحة المكتوبة فى العقد .
بعد بداية تأسيس المدن الجديدة زى القاهرة الجديدة و الشيخ زايد ، بدات الشركات العقارية تبني على مساحة اقل بكتير من مساحة ارض المشروع ، على سبيل المثال ، لو ارض المشروع ١٠٠٠ متر ، ممكن تبني على ٤٠ او ٥٠ ٪ بس من مساحة الارض ، كان فيه اختيارين ادام الشركات العقارية .
الاختيار الاول : هو انها ترفع سعر المتر فجاءة بنسبة ٤٠ او ٥٠٪ و تبيع الشقة بالمساحة الفعلية ، طبعا الاختيار ده كان صعب جدا .
الاختيار التانى : ان الشركة تبيع بسعر متر طبيعى و تزود على كل وحدة عدد معين من الامتار بيمثل نسبة تحمل الشقة من المساحات المشتركة ، و كانت فى البداية النسبة ده بتوصل الى ١٥٪ بس لغاية سنة ٢٠٠٨ تقريبا .
و لو ليك حد من معارفك اخد شقه فى التجمع فى الفترة ده ، هتلاقى ان نسبة التحميل كانت فى الحدود ده ، و علشان كدة ، ممكن تشوف بعض الاعلانات مكتوب فيها نسبة تحميل قديمة
بعد ٢٠٠٨ ، بدأت ملامح الحياه تظهر فى المدن الجديدة و اللى كان شارى شقة اصبح قيمتها الضعف و كسب فيها رقم محترم ، و طبعا هو هيشترى تانى و اصحابه و قرايبه هيشتروا ، و من هنا بدات الطلب على العقار يزيد فى المدن الجديدة .
انا شايف حد ممكن يقولى ان ٢٠٠٨ كان فيه ازمة ماليه عالمية على مستوى العالم كله ، هقوله احنا عندنا الوضع مختلف فى مصر ، هتقولى طيب ايه علاقه زيادة الطلب بنسبة التحميل ؟؟
هقولك ان زيادة الطلب ، زود سعر الاراضى ، و طبعا ده كان مصحوب بزيادة كبيرة فى اسعار مواد البناء زى الحديد اللي سعره ارتفع من ٤٠٠٠ الاف للطن في اول ٢٠٠٨ الي حوالي ٨٠٠٠ الاف في خلال ٦ شهور بس ، و طبعا الشركات فى الوقت ده قالت بدل ما ازود فى سعر المتر بس بنسبة كبيرة ، هازود سعر المتر بنسبة متوسطة كل سنه و نزود نسبة التحميل و نخليها ٢٠٪ مثلا.و طبعا ده كانت البداية لان اللى حصل ان نسبة التحميل هى بتفكرنى انها كائن لطيف بيكبر مع الوقت ، و ده اللى حصل بالفعل بدات نسبة التحميل تزيد كل سنه لغاية ما وصلت فى بعض الشركات الى ٥٠ ٪
طيب واحد ممكن يقولى انا الموضوع مش فارق بالنسبالى لان هشترى شقة ١٨٠ متر و هابيعها ١٨٠ متر بردوا ، طبعا كلام سليم ، بس المشكلة مش هنا ، المشكلة ان فيه شريحة من العملاء اللى بيدورا على اقل سعر للمتر ، و طبعا بعض الشركات العقارية قالت احنا ممكن نقلل سعر المتر و نزود نسبة التحميل علشان نقدر نصطاد الزبون اللى بيدور على اقل سعر للمتر .
و ده اللى حصل بالفعل ، بقى فيه منافسه غير شريفة ، لانك حاليا ممكن تلاقى شركتين بيبيعوا فى نفس الموقع شقة مساحتها الفعلية ١٠٠ متر مثلا ، شركة بتبيعها على انها ١٣٠ متر بسعر معين و شركة بتبيعها على انها مساحة ١٦٠ متر بسعر اقل من الشركة الاولى ، و طبعا العميل اللى بيدور على اقل سعر للمتر هيكون هو العميل المثالى او بمعنى اخر الزبون المثالى .
اخيرا انا بنصحك ان انت تبعد تماما عن سياسة اقل سعر للمتر ، و تتاكد من نسبة التحميل من الشركة و تطلب منهم عمل ملحق بالرسم الهندسي للوحدة ، و تتاكد من ابعاد الغرف الداخلية ، و وقت التسليم ، اتاكد ان ابعاد الغرف مطابقة للابعاد الموجودة فى الرسم الهندسي .
