من ١٠ سنين لو حد قالي انه هيدفع مقدم في شقة و هيستلمها بعد ٤ سنين ، طبعا هقوله ايه الجنان ده ؟ بس دلوقتي تسمحلي اقولك ان كتير من الناس حوليك بيشتروا بنفس الطريقة ، و سبحان الله المجانين دول بيحققوا مكاسب كبيرة جدا من ارتفاع سعر العقار بصورة عامة بالرغم من كل اللي بنسمعه عن الركود العقاري
في البداية ، انا لازم اوضح ان الاستثمار عن طريق شقة سكنية هو استثمار بعيد الامد ، و بيحقق مكسب كويس جدا بشرط انك تكمل فيه مدة لا تقل ٥ سنين ، و اي حد بيفكر انه هيشتري شقة و يبيعها بسرعة بمكسب كبير ، عايز اقوله ان الموضوع مش واقعي الا اذا عرفت تاخد سعر ممتاز.
لازم تعرف ان سوق العقار في مصر بيتميز بميزة فريدة ، وهي انك ممكن تشتري شقة مش مبنية اصلا عن طريق دفع مقدم مثلا ٢٠٪ و الباقي علي ٥ او ٦ سنين .
طيب انت هتقولي و ايه الجديد في كلامك ؟
في الحقيقة مفيش جديد في كلامي غير انك من كتر ما شوفت النظام ده بيطبق في مصر في السنين اللي فاتت ، فانت شايف ان النظام ده طبيعي و مفيهوش مشكلة .
نظام التقسيط و الاستلام بعد فترة بالرغم انه بيمثل معظم حالات البيع في المدن الجديدة الا انه فيه مخاطرة عالية جدا علي المشتري , و مخاطرة علي الشركة كمان .
خطورة نظام التقسيط علي الشركات العقارية و علي المشتري
بالنسبة للمخاطرة اللي بتتحملها الشركة المالكة للمشروع ، هي ان الشركة هتتحمل اي ارتفاع ممكن يحصل في مواد البناء و بالتالي ده ممكن يسببلها خسارة لو حصل ارتفاع كبير في مواد البناء ، و كمان الشركة بتتحمل مخاطرة تعثر بعض العملاء في السداد و ده ممكن ياثر في التدفق النقدي للمشروع
بالنسبة للمشتري ، فالموضوع مختلف ، المخاطرة تتمثل انك بتشتري شقة مش موجوده في ارض الواقع ، و مفيش حد يقدر يضمنلك بنسبة ١٠٠٪ انك هتستلم المفتاح في التاريخ المحدد للتسليم ، لان هيفضل فيه احتمال حتي لو بسيط ان بعض المشاكل تحصل في ارض المشروع او الشركة نفسها يحصل عندها مشاكل مالية و بالتالي هيحصل تاخر في استلام المشروع او لا قدر الله ممكن متستلمش شقتك اصلا و تضيع عليك فلوسك .
طيب يا تري ليه بالرغم من الخطورة ده معظم المشترين في المدن الجديدة بيشتروا بنظام التقسيط ؟
السبب الاول : المشتري مش معاه اكتر من المقدم بتاع الشقة و عنده القدرة انه يوفر القسط الشهري بتعها ، و مش هيقدر يشتري شقة استلام فوري لانه مش معاه قيمة الشقة كاش ، ممكن تقولي طيب يستني يجمع تمن شقته بالكامل و يشتريها احسن من المخاطرة و وجع القلب ده ، هاقولك كلامك مش مظبوط لانه في اللحظة اللي بيوقع فيها علي عقد البيع ، كدة قدر يثبت قيمة شقته ، لكن لو استني كام سنة لغاية ما يجمع قيمة شقته كاش ، هيكتشف ان سعرها اتضاعف ، و مش هيعرف يشتريها .
السبب التاني : معظم اللي بيشتري الشقق اللي بنظام التقسيط بيشتروها استثمار و بالتالي مش فارق بالنسبالهم تاريخ الاستلام البعيد ، و الشخص المستثمر بيدور علي افضل عائد علي فلوسه و اجمل حاجة في النظام ده ان العائد بتاعه اعلي بكتير مما تتوقع ، علي سبيل المثال ، لو شقة قيمتها ٦ مليون بالتقسيط علي ٥ سنين مع دفع مقدم ٢٠٪ يعني المشتري هيدفع مليون و ميتين الف جنية و بافتراض ان سعر الشقة بيزيد بمتوسط ٢٠٪ في السنة ، ده معناه ان قيمة الشقة بقت ٧ مليون و ٢٠٠ الف جنية ، طيب تعالي احسب معايا و انت هتكتشف معايا حالا السحر الموجود في الاستثمار العقاري .
المشتري كسب ١٢٠٠ الف في صورة ارتفاع في القيمة السوقية لشقته و هو دفع بس ١٢٠٠ الف جنية ، بمعني انه دفع ١٢٠٠ الف و كسب عليهم ١٢٠٠ الف ، يعني حقق مكسب ١٠٠٪ في السنة .
طبعا انا عارف انك عمرك ماحسبتها بالطريقة ده قبل كدة ، بس فكر فيها بالراحة هتلاقي ان فعلا المكسب اللي بيحققه المشتري هو ١٠٠٪ ، و ده من اكتر الاسباب اللي خلت ناس كتير تشتري شقة بنظام التقسيط ، بس المضحك في الموضوع ان بالرغم من المكسب الكبير ده ، فيه بعض المشترين اللي طمعانين يحققوا مكسب اكبر عن طريق انهم يدورا علي اقل سعر للمتر ، و بالتالي ده بيخليهم معرضين انهم يتعاملوا مع شركات ملهاش سمعة في السوق العقاري و ممكن تضيع فلوسهم كلها .
طيب ايه الحل ، اللي يخليك تستفيد من المكسب ده اللي يعتبر اعلي بكتير جدا من البنوك و في نفس الوقت تقلل المخاطرة تماما ؟
اول حاجة اشتري شقة في المناطق الجديدة اللي تعتبر علي اطراف المدن و حاول تختار تاريخ استلام بعيد لان كل ما تاريخ الاستلام بقي بعيد ، نظام السداد هيكون اسهل بالنسبالك و كمان كل ما تاريخ الاستلام كان ابعد هتدفع مقدم اقل و كل ما دفعت مقدم اقل كدة العائد هيرتفع بالنسبالك .
الحاجة التانية : اوعي تدور علي اقل سعر للمتر ، ركز انك تسال علي سابقة اعمال الشركة و انزل شوفها بنفسك و ادخل علي جوجل و اعمل بحث علي اسم الشركة ، صدقني تدفع سعر اعلي في شقتك في شركة عقارية محترمة افضل بكتير من انك تدور علي ارخص سعر متر في شركات مش بتخاف علي سمعتها .
